Direito real de garantia é o que confere ao seu titular o poder de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação; tem por escopo garantir ao credor o recebimento do débito, por ester vinculado determinado bem pertencente ao devedor ao seu pagamento.

São requisitos:

a) subjetivos: além da capacidade genérica para os atos da vida civil, também a de alienar, só aquele que pode alienar poderá hipotecar, dar em anticrese ou empenhar;

b) objetivos: somente bens suscetíveis de alienação é que podem ser dados em garantia real; bem pertencente em comum a vários proprietários pode ser dado em garantia, na sua totalidade, se todos consentirem com isso; podem recair sobre coisa móvel (penhor) e imóvel (hipoteca e anticrese);

c) formais: para que os direitos reais de garantia possam valer contra terceiros é preciso que haja especialização e publicidade.

A especialização do penhor, da hipoteca, da anticrese, vem a ser a pormenorizada enumeração dos elementos que caracterizam a obrigação e o bem dado em garantia.

O principal efeito do direito real de garantia é o de separar do patrimônio do devedor um dado bem, afetando-o ao pagamento prioritário de determinada obrigação, donde se pode deduzir os demais efeitos:

a) preferência em benefício do credor pignoratício ou hipotecário;

b) direito à excusão da coisa hipotecada ou empenhada;

c) direito de seqüela, que vem a ser o poder de seguir a coisa dada como garantia real em poder de quem quer que se encontre, pois mesmo que se transmita por ato jurídico inter vivos ou mortis causa continua ela afetada ao pagamento do débito;

d) indivisibilidade do direito real de garantia;

e) remição total do penhor e da hipoteca.

Como a obrigação pela qual se constitui garantia real é acessória, ela acompanha a principal, não subsistindo se a principal for anulada; prorroga-se com a principal, vencendo-se com ela, desde que se vença o prazo marcado para pagamento do débito garantido, hipótese em que se terá vencimento normal do ônus real; entretando, casos há em que se pode exigir o vencimento antecipado da dívida assegurada por garantia real.