Uma vez transferido o imóvel, a ação de cobrança dos encargos a ele correspondentes pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, restringindo-se a eles tão-somente, não sendo possível assim a responsabilização de ex-proprietário que já transferiu o imóvel há muito tempo. Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), à unanimidade, reconheceu a ilegitimidade de Ana Maria Salles Vaz Guimarães para figurar na ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio Edifício Copacabana.

O Condomínio ajuizou a ação objetivando o recebimento das despesas condominiais vencidas, em período compreendido entre julho de 1990 a julho de 2000, e vincendas relacionadas à unidade autônoma do apartamento nº 13-A.

Para isso, o Condomínio apresentou documentos indicando que o imóvel foi transferido por Ricardo Constâncio Vaz Guimarães e sua mulher Nathalia Salgado Vaz Guimarães, Constâncio Vaz Guimarães e sua mulher Ana Maria Salles Vaz Guimarães, Maria Luiza Vaz Guimarães Ratto e seu marido Benedito Paulo Bandeira e José Roberto Vaz Guimarães, por meio de escritura pública datada de 11/5/1954 e devidamente registrada na matrícula do imóvel, para a Imobiliária Lion Ltda. Esta, por sua vez, cedeu e transferiu-o para Martinho Frontini e sua mulher Germaine Frontine, em 15/9/1955, e estes para Nelson Correa, de acordo com escritura de 21/12/1956, sendo, por fim, em 2/10/1958 transferido para Torkom Hovnanian.

Em contestação, Ana Maria alegou sua ilegitimidade passiva devido à existência de compromisso de venda e compra anterior aos débitos, transferindo os direitos sobre o imóvel para a Imobiliária Lion Ltda., por meio de escritura pública de compromisso de venda e compra, devidamente inscrita no cartório imobiliário competente, realizada em momento muito anterior aos débitos (11/5/1954).

Em primeira instância, a ação foi julgada procedente para condenar os réus ao pagamento da quantia de R$ 19.945,60, referente às parcelas vencidas, bem como das que venceram no curso do processo até a prolação da sentença, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros simples de 12% ano, mais multa de 10% computada no valor do débito, determinando que, para as parcelas vencidas após a entrada em vigor do novo Código Civil, a multa seria de 2%.

Inconformados, os réus apelaram e o Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo negou provimento ao apelo entendendo que "a ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação". Inconformada, Ana Maria recorreu ao STJ.

O ministro Jorge Scartezzini, relator do recurso, destacou que, no caso, não se discute a natureza "propter rem" das quotas condominiais, até mesmo porque, a teor da jurisprudência do STJ, seguindo, inclusive, tal premissa, uma vez transferido o imóvel, a ação de cobrança dos encargos a ele correspondentes pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel, ou seja, a responsabilidade pelas quotas deve ser aferida de acordo com as circunstâncias do caso concreto.

Entretanto, ressaltou o ministro Scartezzini, é evidente que tal responsabilização se restringe ao proprietário e ao compromissário-comprador e afins, não sendo lídima a responsabilização de ex-proprietário, que, há muito (mais de trinta anos), já transferiu, inequivocamente, o imóvel, como ocorre no caso. "Logo, não caberia à recorrente o pagamento de tais encargos", disse.